서론
리츠(REITs: Real Estimate Investment Trusts)는 대형부동산에 투자하는 대표적인 간접투자상품이다. 주로 도심지의 상업용부동산(빌딩) 등에 투자한다. 한국의 주식시장(코스피)에는 23개의 리츠가 상장되어 있다. 부동산에 직접 투자하기 부담스럽지만, 일반주식보다 안정적으로 투자하고 싶은 투자자들에게 리츠공부를 추천한다.
일반적으로 큰 돈을 가진 부자와 기업들은 개인들처럼 ‘아파트’에 잘 많은 돈을 투자하지 않는다. 그들의 돈은 도심의 스카이라인을 만들고 있는 저 빌딩들을 사는데 들어가 있다. 입주한 기업들로부터 안정적인 임대료를 받고, 좋은 입지와 안정적인 임대료가 있다면 개인들보다 훨씬 낮은 금리로 더 많은 대출을 받을 수 있다. 이렇게 수익률을 배가시킨다.
리츠공부를 하려는 이유
주식, 아파트 투자도 다 성향에 맞지 않았다. 누구처럼 꼬마빌딩의 주인이 되어볼까? 했는데 마침 가까운 지인이 건물주가 되서서 물어보니, 입지가 좋은 것은 너무 비싸서, 적당한 것을 투자했다가 공실만이 아니라 임차인과의 갈등으로 여간 스트레스가 아니라고 한다. 어떤 지인은 임차인을 잘못들였다가 정신과 치료를 받고 있을 정도였다. 그 만큼 관리가 어렵다는 것이었다. 맞벌이 부부인 우리가 임차인 관리까지 하면서 직장생활을 해나갈 수는 없는 일이었다.
현금을 어떻게 잘 굴릴까를 고민하던 중, 오래전 우연치 않게 투자하여 거의 10년째 가지고 있는 ‘맵스리얼티1’이라는 주식이 생각났다. 이 주식은 거의 10년간 200~250원의 배당을 꾸준히 주고 있다. 4천원 전후에서 여유자금이 있을때 조금씩 사다보니 몇천만원 정도 가지게 되었는데, 확실히 은행이자보다는 나은 수익을 안겨주고 있다.
맵스리얼티1의 경험
이 주식은 자산 대부분을 을지로에 있는 센터원이라는 건물에 투자하여 2047년까지 들고 있는 폐쇄형 부동산 펀드이다. 2007년대에 미래에셋이 투자자들의 돈을 모아서 빌딩을 개발하고, 지금은 미래에셋그룹사들과 글로벌기업들이 입주해있는 빌딩이 바로 센터원이다.
이 주식을 거의 10년 전부터 꾸준히 사모았는데, 큰 변동성 없이 연 4~7%의 시가배당율을 유지해오고 있다. 을지로 입구역과 뒤에 명동, 앞에 종로, 좌우 광화문과 을지로를 끼고 있는 센터원 빌딩은 입지가 워낙 좋고, 고급스러운 빌딩이라서 인구절벽이 온다고 해도 이곳만은 여전히90% 이상의 임대율을 유지할 수 있을 것 같다. 현재 주식시장에 거래되는 현재가격보다 펀드의 기준가격은 2배 이상 높다. 만기인 47년에는 기준가격으로 환매가 이루어지니 만기까지 배당을 받다보면, 기준가에 수렴할 경우 배당수익 외에 높은 자본차익(빌딩매각 시 발생하는 양도차익)까지 기대할 수 있다.
문득, 이러한 펀드(리츠)들이 뭐가 있을까? 이러한 펀드 여러개에 분산해서 투자하면, 마음 편하게 은행이자 이상을 기대할 수 있지 않을까? 라는 생각에 이르렀다. 이러한 경험은 리츠공부를 해야겠다는 마음을 불러일으켰다.
그래서 국내증시에 상장된 리츠들에 대해 공부를 시작해보기로 했다. 국내 리츠공부가 끝나면, 미국, 일본이나 싱가포르에 상장된 외화표시 리츠에 대해서도 공부해보려고 한다. 리츠공부는 국내-일본-미국 순으로 하려고 한다. 이유는 일본이 초저금리로 인해서 리츠의 매력이 높지 않을까하는 생각 때문이다.
분석계획 및 일정
현재 한국주식시장에는 총 23개의 리츠가 상장되어 거래되고 있다. 이 리츠들에 대해서 차례로 분석할 예정이다. 이들 중 ‘ 에이리츠’는 순자산가치가 낮고 23년 적자를 기록하여 과감하게 대상목록에서 제외하였다.
대신에 리츠는 아니지만, 맵스리얼티1도 역시 분석대상에 포함되어 있다. 따라서 23개의 분석 대상들은 엄밀하게는 ‘22개 리츠 + 맵스리얼티1’ 이다.
리츠와 관련된 기본적인 정보들은 한국리츠협회에서 제공해주고 있으므로, 협회사이트에서 쉽게 공부할 수 있다. 한국리츠협회 사이트에서 얻은 상장리츠리스트에 해당 리츠의 주요자산을 추가한 분석대상 리스트는 아래의 테이블로 정리해보았다. 배당수익률 기준으로 내림차순으로 정리하였다. 파란 글씨는 2020년 이전에 상장되어 꾸준하게 배당하여온 리츠들이다.
국내 상장리츠 리스트 (기준일 2024.1.16)
먼저 여러자료를 토대로 분석기준을 고려하여 자체적인 리츠평가모델을 만들 것이다. 일주일에 1~2개의 리츠에 대해서 공부하여 이를 블로그를 통해서 공유할 예정이다. 23개의 국내 상장리츠에 대한 기본 소개글은 최대 10주 (약 2달) 안에 끝내는 것을 목표로 한다. 자체적으로 만든 리츠평가모델을 토대로 10개의 리츠를 뽑아서 분산투자할 것이다.
투자한 리츠들에 대해서는 매월 월간보고서와 IR자료를 기반으로 블로그를 통해서 정보를 제공할 것이며, 틈틈히 투자하지 않는 리츠들도 업데이트해 나갈 계획이다.
분석 순서 및 이유
리츠공부 & 분석 순서는 아래와 같다. 순서를 정하기 위한 기준으로 배당수익률과 주요자산을 먼저 고려하였다. 건물주가 된다는 자세로 리츠를 바라보다보니, 장기간 그리고 안정적으로 임차료를 낼 수 있는 임차인을 가지는 것이 매우 중요하다고 생각했기 때문이다.
앞으로 분석이 진행되고 블로그에 글이 올라올 때마다, 아래 목록에 해당 종목명에 분석글 링크를 걸 계획이다. 이 블로그에 처음 방문하는 독자들이 아래의 리스트를 보고 궁금한 리츠를 클릭하면, 바로 분석글로 이동하여 확인할 수 있도록 하려고 한다.
리츠공부 & 분석 순서
| 종목명 | 주요자산 | 상장월 | 기준월 | 수익률(%) | |
| 1 | 마스턴프리미어리츠 | 프랑스 아마존물류센터 | 22.05 | 23.09 | 10.8 |
| 2 | 미래에셋글로벌리츠 | 미국 아마존물류센터 | 21.12 | 23.09 | 10.5 |
| 3 | 제이알글로벌리츠 | 벨기에 브뤼셀 오피스 (정부기관) | 20.08 | 23.06 | 9.3 |
| 4 | 이지스밸류리츠 | 트윈트리타워, 태평로빌딩 | 20.07 | 23.08 | 8.8 |
| 5 | KB스타리츠 | 벨기에 브뤼셀 빌딩 (재무부) | 22.10 | 23.07 | 8.7 |
| 6 | 롯데리츠 | 롯데백화점(4), 마트(4), 아울렛(2) | 19.01 | 23.06 | 8.3 |
| 7 | ESR켄달스퀘어리츠 | 쿠팡 등 물류창고: 경기(9), 김해(1) | 20.12 | 23.05 | 7.5 |
| 8 | SK리츠 | SK서린빌딩, SK-U타워 | 21.09 | 23.09 | 7.3 |
| 9 | NH프라임리츠 | 서울스퀘어, 삼성물산본사(강남) | 19.12 | 23.05 | 6.1 |
| 10 | 맵스리얼티1 | 을지로 미래에셋본사빌딩 | 07.04 | 23.12 | 6.5 |
| 11 | 맥쿼리인프라 | 도로(13), 항만(1), 도시가스(3) | 06.03 | 23.12 | 6.2 |
| 12 | 코람코더원리츠 | 여의도 하나증권본사빌딩 | 22.03 | 23.08 | 6.7 |
| 13 | 한화리츠 | 한화 여의도빌딩 | 23.03 | 23.01 | 5.8 |
| 14 | 삼성FN리츠 | 에스원 본사, 삼성생명 대치빌딩 | 23.04 | 23.01 | 3.9 |
| 15 | 신한알파리츠 | 오피스빌딩: 서울(8), 판교(1) | 18.08 | 23.09 | 5.7 |
| 16 | 코람코라이프인프라리츠 | 주유소(163개), 경기물류센터(2) | 20.08 | 23.05 | 7.5 |
| 17 | 디앤디플랫폼리츠 | 문래동 세미콜론빌딩 | 21.08 | 23.09 | 9.1 |
| 18 | NH올원리츠 | 분당, 당산 등 소재 7개 빌딩 | 21.11 | 23.06 | 9.1 |
| 19 | 미래에셋맵스리츠 | 광교 푸르지오시티 (상가) | 20.03 | 23.05 | 9.9 |
| 20 | 케이탑리츠 | 서울(5), 경기(3), 부산(1) 소재 빌딩 | 12.01 | 23.12 | 9.6 |
| 21 | 신한서부티엔디리츠 | 인천스퀘어원, 용산머큐어호텔 | 21.12 | 23.06 | 8.7 |
| 22 | 이리츠코크렙 | NC백화점 (야탑), 뉴코아 아울렛 등 | 18.06 | 23.06 | 8.2 |
| 23 | 이지스레지던스리츠 | 부평 민간임대주택 등 | 20.08 | 23.06 | 7.2 |
리츠란 무엇일까? (간략한 소개)
리츠공부를 본격화하기 앞서서 리츠를 간단하게 소개하려고 한다. 리츠(REITs)는 부동산 투자 회사로, 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 그 수익을 투자자들에게 배당하는 회사다.
일반적으로 핵심지에 위치한 상업용 , 주거용 , 산업용 부동산 등에 투자하며, 임대료, 매매차익, 개발수익 등을 통해 수익을 창출한다. 리츠 투자자는 직접 부동산은 소유하는 대신에 부동산투자회사의 주식을 소유하면서, 부동산의 간접소유자가 된다.
리츠의 일반구조
리츠의 특징
리츠는 다음과 같은 특징을 가지고 있다.
- 안정적인 수익
부동산은 인플레이션에 대한 방어력이 높기 때문에, 상대적으로 안정적인 수익을 제공한다. 특히 핵심지의 부동산 임대료는 경기에 따른 변동성이 크지 않아서, 안정적이고 꾸준한 수익을 기대할 수 있다. - 높은 배당수익률
리츠는 수익의 대부분(임대수익의 90%)을 배당금으로 지급하기 때문에, 4~10% 내외의 높은 배당수익률을 제공한다. 일반적으로 리츠의 배당수익률은 주식 시장의 평균 배당수익률보다 높다. - 소액으로 편안한 투자 가능
리츠를 이용하면 소액으로도 대형 부동산들에 분산 투자할 수 있다. 부동산투자회사에서 대형 부동산에 투자하기 때문에 개인적으로 투자하는 것보다 더 좋은 조건으로 대출을 받을 수도 있다. 또한 임대차 문제, 건물유지보수 등 골치아픈 문제는 일정한 보수를 받는 관리회사가 다뤄주기 때문에 상대적으로 저렴하고 편안하게 투자할 수 있다. - 투명한 운영
리츠는 부동산 투자 회사로서, 투명하게 운영된다. 투자자들은 리츠의 웹사이트와 금감원 전자공시를 통해서 리츠의 운영 상황을 쉽게 파악할 수 있으며, 이를 통해 해당 리츠를 공부하고 투자 결정을 내릴 수 있다.
리츠도 경제와 부동산 시장의 변화에 따라서 임대수익과 부동산 가격이 변동할 수 있으며, 부동산 시장의 침체기에는 수익이 감소할 수 있다. 즉, 경제 상황에 따라서 부동산의 가격, 임대수익, 임대율이 상승하면 리츠의 수익이 증가하지만, 반대로 부동산의 가격, 임대수익, 임대율이 하락하면 리츠의 수익이 감소할 수 있다.
대부분 LTV 40~70%에 이르는 높은 레버리지(대출)를 쓰기 때문에 시장금리 변화에 영향도 크게 받는다. 금리가 크게 상승하는 시기에는 10% 내외의 급락을 경험하기도 하고, 반대로 금리가 크게 낮아지는 시기에는 임대수익률이 높아져 가격 상승을 경험할 수도 있다. 또한 주식시장의 분위기에 따라서도, 리츠 주가에 변화가 나타날 수도 있다. 주식시장이 불황에 빠질 때나 패닉에 빠질 때, 기초지식이 부족한 투자자들이 겁이나서 리츠 주식을 급히 매도하며 가격이 급락하기도 한다. 주식시장이 호황일 때는 매수세가 생기며 가격 상승이 나타나기도 한다. 다만, 일반 주식에 비해서 그 변동은 현저하게 덜한 편이다. 그래서 주가 상승기에는 상대적으로 낮은 수익률에 불만이 생길지도 모른다.
마무리
결국 리츠에 투자할 때에도 경제와 부동산의 동향을 잘 파악하고, 리츠의 운영 상황을 꼼꼼하게 살펴야 한다. 그리고 리츠에 투자하는 목적과 방향성을 잊지 말고, 뚝심을 가지고 버텨야 한다. 리츠공부를 충실히 하여, 투자한 리츠에 대한 이해도가 높다면 갑작스러운 가격변동에도 당황하지 않고 버틸 수 있을 것이다.
앞으로 함께 23개의 리츠에 대해서 공부해 나가면서, 이해를 높이고 잘 버텨서 빌딩주로써 풍족한 노후를 준비할 수 있다록 하자. 다음글에서는 자체적으로 만든 리츠평가모델에 대해서 설명하도록 하겠다. 리츠공부를 시작해보자.