미국의 저명한 투자자이자 칼럼리스트인 루이 나벨리에(Louis Navellier)가 지난 2월 17일 추천한 7가지 미국 리츠를 소개하였다. 그의 미국 리츠 추천 중에서 우리에게 익숙하지 않은 리츠 형태를 제외한 5가지만 소개하고자 한다. 루이 나벨리에는 월스트리트에서 ‘성장주투자자문사’를 운영중이며, 지난 17년간 S&P500 지수 상승률의 3배 이상의 누적 수익률 기록 중인 것으로 알려져 있다.
미국 리츠 추천 요약
ㅇDigital Realty Trust (DLR): 세계 최대의 클라우드솔루션을 제공하는 데이터센터 리츠
ㅇModiv Industrial (MDV): 산업제조시설에 투자하는 리츠로 44개의 부동산을 소유하고 있음
ㅇInnSuites Hospitality Trust (IHT): 2개의 호텔을 소유한 소규모 리츠이나, 54분기 연속 배당 지급
ㅇIron Mountain (IRM): 1000개 이상의 데이터센터를 운영 중인 리츠
ㅇDigital BridgeGroup (DBRG): 기지국, 데이터센터 등 통신/IT관련 인프라를 운영 중인 리츠
Digital Realty Trust (DLR)
디지털리얼티는 미국 리츠 중 데이터센터에 투자하는 대표적인 리츠 중에 하나로, 전 세계에 걸쳐 데이터센터를 투자, 운영 하고 있으며 주요국들에서 300개 이상의 데이터센터를 운영하고 있다.
데이터센터는 최근 생성형AI가 급격하게 발전함에 따라 그 중요성이 매우 커지고 있다.
생성형AI 어플리케이션을 운영하려면 클라우드 환경에 액세스하고 연결하여 생성형AI가 요구하는 복잡한 연산을 수행하는 것이 중요하다.
디지털리얼티(Digital Realty Trust) 는 세계 최대의 클라우드 및 데이터센터 솔루션 제공업체로, 지난해에는 AI 업무들을 처리할 수 있도록 고도화된 기능을 갖춘 플랫폼디지털 글로벌 데이터센터 플랫폼을 공개했다.
3분기 수익은 1년 전보다 18% 증가한 14억 달러의 매출을 기록했으며, 수익은 7억 4,600만 달러, 주당 2.33달러로 전년 동기의 주당 75센트에서 증가했다. 현재 생성형AI 열풍으로 빅테크 기업들을 비롯한 많은 테크 기업들이 생성형AI 기반을 갖추기 위해 뛰어들면서, 데이터센터의 수요가 크게 증가하고 있다.
전년 배당기준 배당수익률은 3.4%로 직전년도 대비 32% 상승했고, 올해 예상배당 기준 배당수익률은 3.58%이다. 미국 리츠 포트폴리오 등급에서 “B” 등급을 받았다.
Modiv Industrial (MDV)
모디브 인더스트리얼(Modiv Industrial, NYSE: MDV)은 산업 제조 시설에 투자하고 있다. 미국 16개 주에 44개의 부동산을 보유하고 있으며 490만 sqm(평방피트)를 관리하고 있다. 주요 임차인으로는 Taylor Fresh Foods, 3M (NYSE:MMM), 노스롭 그루먼(NYSE:NOC) 등이 있다.
뉴욕증권거래소에 상장된 지는 이제 1년이 조금 넘었으며, 그 이후로 산업 부동산 인수에 막대한 투자를 하고 있다. 2억 1,400만 달러 이상의 산업 제조 자산을 인수했으며 2024년 상반기까지 자산 인수를 계속할 계획이다.
작년에는 1억 2천만 달러 상당의 22개의 비산업 자산들을 처분했다. 미국의 부동산 시장의 분위기가 좋지 않지만, 회사는 조급하게 불리한 거래를 수행하지는 않고 있다. 리츠의 장기적인 전략 상 적합하지 않다고 판단되는 자산을 매각하거나 사용효율성을 높이기 위해 노력하고 있다.
이러한 움직임 덕분으로 3분기 모디브의 임대 수익이 1년 전의 1,030만 달러에서 1,250만 달러로 증가했다. 그러나 신규자산 인수로 인해 해당 분기에는 690만 달러의 순손실과 주당 86센트의 순손실을 기록했다.
분기기준 순손실을 기록했음에도 모디브는 올바른 방향으로 나아가고 있는 것으로 보인다. 작년 배당 기준 시가배당률은 7.6%이며, 올해 예상 배당 기준으로는 7.95%이다. 이는 미국 리츠 중 높은 수익률에 해당한다. 작년에 25% 상승했다. 포트폴리오등급에서 “B” 등급을 받았다.
InnSuites Hospitality Trust (IHT)
인스위츠 호스피탈리티 (InnSuites Hospitality Trust, NYSE: IHT)는 호텔에 투자하는 리츠로, 시가총액이 1,200만 달러 미만인 소규모 리츠이다. 뉴욕증권거래소의 소형주 전용 보드에서 거래되고 있다.
다른 리츠와 달리 인스위츠(InnSuites)는 초집중형 리츠로, 애리조나주 투손과 뉴멕시코주 앨버커키에 있는 단 두 곳의 호텔만 소유하고 있으며, 다른 두 곳의 호텔에 상표 라이선스를 제공하고 있다.
3분기 매출은 182만 달러로 작년 같은 기간의 170만 달러에서 증가했지만, 순이익은 9만 달러로 전년 동기 10만 7천 달러에서 감소했다.
작은 규모에도 불구하고 인스위츠는 54분기 연속으로 배당금을 지급하고 있는 매우 신뢰도 높은 배당주로 분류된다. 다만, 배당수익률은 1.5%로 낮게 형성되어 있으며, 미국 리츠 포트폴리오 등급에서 “B” 등급을 받았다.
Iron Mountain (IRM)
아이언 마운틴(Iron Mountain, NYSE:IRM)은 보스턴에 본사를 둔 정보관리 서비스를 제공하는 데이터센터 리츠이다. 이 리츠는 역사적 문서부터 사진, 오디오 녹음까지 모든 것을 저장하는 데이터 센터를 운영하고 있다.
이 회사는 1,000개 이상의 데이터센터 및 정보관리 시설들을 보유하고 있으며, 그중 일부는 오래된 철광이나 석회석 광산처럼 이색적인 장소에 위치한다. 지하 광산의 온도가 12~15도로 데이터센터 운영에 이상적이기 때문에 폐광산을 데이터센터로 활용하는 것은 매우 유용하다고 한다.
아이언마운틴의 데이터센터 인프라와 정보기술 네트워크는 미국의 기업들에게도 매우 매력적이다. 아이언마운틴은 포춘 1000대 기업 중 약 95%를 고객으로 확보하고 있으며, 총 고객사는 225,000개에 달한다.
3분기 매출은 13억 8,000만 달러로 1년 전보다 8% 증가했다. 작년 배당기준 3.9%의 배당수익률을 제공하고 있다. 작년 배당은 직전년도 대비 25% 상승한 수준이다. 미국 리츠 포트폴리오 등급에서 “B” 등급을 받았다.
DigitalBridge Group (DBRG)
디지털브릿지 그룹 (Digital Bridge Group, NYSE:DBRG) 데이터센터를 운영하는 리츠들 중 하나이다. 이 회사는 기지국, 데이터센터 및 IT통신 관련 인프라들에 투자하고 운영한다.
디지털브릿지 그룹은 현재 47개의 데이터센터에 투자하고 750억 달러 규모의 디지털 인프라 자산을 관리하고 있다.
3분기 매출은 4억 7,700만 달러로 1년 전의 4억 2,900만 달러에서 증가했다. 순이익은 2억 6,100만 달러, 주당 1.49달러로 작년 같은 기간의 6,370만 달러, 주당 7센트에서 증가했다.
이 리츠의 배당수익률은 0.2%의 수익률로 작지만 꾸준한 배당금을 지급하고 있다. 미국 리츠 포트폴리오 등급에서 “B” 등급을 받았다.
낮은 배당수익임에도 불구하고, 이 리츠를 추천하고 있는 이유에 대해서는 특별하게 언급하지는 않았다. 그래서 별도로 해당 리츠의 재무제표를 살펴보았는데, 배당의 재원이 되는 최근 EBITDA가 3년전인 2020년말 대비 13배 이상 상승한 것을 확인할 수 있었다. 현금흐름표에서 2020년과 2022년에 대규모 자금지출이 있는 것을 보면, 임대수익 등이 크게 증가하고 있으나, 추가적인 부동산투자로 인해 배당지급이 적은 것으로 파악된다.
마무리
지금까지 미국의 저명한 투자자이자 칼럼리스트인 루이 나벨리에가 추천한 5개의 미국 리츠에 대해서 살펴보았다. 흥미로운 것은 5개의 추천 리츠 중에 3개가 데이터센터와 관련된 리츠라는 것이다. 기존의 리츠시장을 지배했던 상업용부동산(오피스와 리테일) 중에 오피스빌등이 재택근무 활성화에 따른 높은 공실률을 바탕으로 인기가 크게 하락한 것과 더불어 AI가 스마트폰혁명 이상의 혁명일 것이라면서 데이터센터에 대한 수요가 크게 증가할 것이라는 기대감이 반영된 것으로 보인다.
미국 리츠에 투자하는 것은 한국 리츠나 배당주에 투자하는 것보다 우선 순위는 아닐 것이다. 세금과 금융소득종합과세를 생각한다면, ISA 계좌와 연금저축/IRP에서 리츠와 배당주 및 관련 ETF들을 투자하는 것이 맞을 것이다. 미국 리츠는 한국에 상장된 리츠와 달리 분리과세 신청도 할 수 없으므로, 이 부분까지 고려해보는게 좋다고 생각한다.
뉴욕증권거래소에는 150개가 넘는 리츠가 상장되어 거래되고 있다. 모든 리츠를 소개하는 것은 어렵겠지만, 미디어에 자주 노출되는 주요 미국 리츠들은 기회가 될 때마다 소개하도록 하겠다.