서론
나와 같은 중위험 투자자를 위해 상장 리츠를 먼저 살펴보면서, 어떻게 이 많은 리츠들을 비교하고 좋은 리츠를 선정하여 투자할 수 있을까? 하는 고민을 한동안 하였다. 결론은 투자자들을 위한 리츠 평가모델을 만들고 이를 항목별, 요인별로 점수화해서 종합점수를 비교하는 것이었다.
리츠와 관련된 책들과 글들을 읽으면서 나름데로 중요하다고 판단되는 요인들을 선정하였고, 5개의 분석항목와 각 항목별 6~7개의 요인들을 점수화 하였다.
전문가가 아닌 입장에서 투자할 리츠를 선정하기 위해 작성한 개인적인 기준이므로 해당 내용은 투자 결정시 참고자료로만 활용할 예정이다.
종합점수부터, 각 분석항목별 Scoring 기준을 아래와 같이 설명한다.
투자자를 위한 리츠 종합점수 산정표
투자자를 위한 리츠 종합점수 산정표를 통해서 리츠의 종합점수를 한눈에 볼 수 있도록 하였다. 크게 5개의 항목으로 분석하여 각각 100점 만점으로 점수를 메겼다. 5개의 항목은 그 중요도에 따라서 비중을 달리하여 더함으로써, 다시 100점을 만점으로 한 종합점수를 도출하였다. 5개의 항목과 각각의 항목별로 비중을 달리한 이유와 항목별 주요내용은 아래와 같다.
1) 주요자산분석 (30%): 리츠투자는 결국 ‘손쉽게 부동산에 투자하는 방법’이다. 즉, 좋은 부동산을 고르는 것이 가장 주요하다는 것이다. 따라서 리츠가 소유한 주요자산에 대한 분석결과에 가장 높은 비중인 30%를 주었다. 주요자산은 입지, 연식, 임대율, 주요임차인, 잔여임대기간 등의 요인들을 고려하여 평가하였다.
2) 수익성분석 (20%): 아무리 좋은 자산을 보유했다고 해도 해당 자산이 돈을 벌어다주지 못한다면 높은 가치를 줄 수 없다. 수익성은 3년간의 배당추이, 현시점 시가배당률, 임대수익률, 이자비중, P/NAV 등의 요인들을 고려하였다.
3) 레버리지분석 (20%): 부동산 투자의 가장 큰 장점은 가격의 변동성이 상대적으로 낮아서 높은 비율의 레버리지가 가능하다는 것이다. 거의 모든 리츠가 레버리지를 통해 수익성을 높인다. 대출은행의 신용등급, LTV(Loan to Value), 대출금리의 수준 및 형태, 대출의 잔여만기 등 요인을 고려하였다.
4) 위험요인분석 (20%): ‘투자’는 ‘위험’을 수반하여 ‘수익’을 추구하는 행위이다. 따라서 분석에 있어 위험분석은 필수이다. 리츠의 위험요인분석에서는 공실위험, 환율변동위험, 임대료변동위험, 추가투자불확실성, 주식유동성, 주주구성 및 변동 등의 요인을 고려하였다.
5) 운용사분석 (10%): 해당 자산을 운용하는 운용사 역시 중요한 요인이다. 다만, 좋은 평가를 받는 운용사라고 해서 항상 가장 좋은 펀드를 운용하는 것은 아니다. 따라서 운용사분석에는 가장 낮은 10%의 비중만을 부여하였다. 운용사분석에서는 운용사의 존속기간, 총운용자산, 부동산펀드수, 운용조직의 규모, 정보제공의 투명성과 적시성, 기타 이슈 등의 요인을 고려하였다.
1. 투자자를 위한 리츠 주요자산분석
1) 입지 (30) : 리츠 역시 결국 부동산에 투자하는 것이다. 따라서, 입지가 가장 중요하다. 입지는 매각가격 뿐만 아니라 임대율에도 결정적인 영향을 끼친다. 따라서 Scoring에서 차지하는 비중 중 30점을 차지하게 하였다.
2) 연식 (15) : 건물의 연식은 입지 다음으로 임대율에 영향을 미친다. 또한 노후화된 건물일수록 향후에 리모델링을 위한 추가적인 자금이 필요하여 유상증자를 진행하게될 가능성이 있다.
3) 임대율 (15) : 임대율은 임대수익과 연결되어, 리츠배당에 가장 큰 영향을 준다. 입대율이 낮으면, 공실된 면적에 대해서 리츠가 관리비를 부담하게 될 수 있다.
4) 주요임차인 (25) : 주요임차인 그 자체가 다른 임차인을 불러오는 요인이 되기도하고, 건물가치를 높여주는 역할을 하기도 한다. 뉴스에서 “연예인 xxx 스타벅스 건물 샀다!”라는 뉴스를 본적이 있는가? 임차인의 브랜드밸류 자체가 해당 건물의 밸류에 큰 영향을 준다. 따라서 주요임차인과 관련된 요인들은 입지 다음으로 리츠의 주요자산 Scoring에 있어 중요한 비중을 두었다.
5) 평균잔여임대기간 : 평균잔여임대기간은 해당 건물이 얼마나 안정적으로 장기간 임대료를 받을 수 있는지를 보여준다. 따라서 좋은 임차인과 장기계약이 되어있을수록 높은 점수를 주려고 한다. 참고로, 대부분 임대차계약은 일정기준에 따라서 매년 임대료가 상승하도록 되어 있다. 다만, 너무 불리한 조건으로 장기간 계약이 되어 있는 경우라면 빌딩가치에 부정적인 영향을 미치므로, 분석시에 이 부분도 고려하려고 한다.
2. 투자자를 위한 리츠 수익성분석
1) 배당수익의 지속성: 최근 3개년도 동안 일정수준의 배당수익률 이상을 유지했을 경우, 높은 점수를 부여하는 것으로 하였다.
2) 시가배당률: 분석시점에서의 시가배당률이 매우 중요하다. 높은 배당수준을 유지하면서, 외부요인에 의해서 주가마저 떨어져있다면 투자매력이 높은 리츠라고 할 수 있다.
3) 임대수익률: 임대수익률은 ‘임대수익 ÷ 빌딩가격’ 으로 계산된다. 임대수익률이 이자수익률보다 높아야, 레버리지를 통해 리츠의 수익성을 높일 수 있다. 따라서 임대수익률은 수익성에서 매우 중요한 요소이다.
4) 이자비중: 임대수익 대비 이자의 비중이 낮을수록 ‘순임대수익’이 높아지며, 이것이 리츠 배당의 주요 재원이다. 임대수익에서 이자가 차지하는 비중은 50% 넘지 않는 것이 중요하다.
5) P/NAV: 주가를 주당순자산가치(Net Asset Value)로 나눈 지표로써 직관적으로 리츠의 시장가격이 보유 순자산의 평가가치 대비 얼마나 싼지 또는 비싼지를 설명한다. 시장가격에 리파이낸싱리스크 등 리스크요인들이 반영되는 경우들이 있어 해당 부분이 낮다고 무조건 저평가된 것은 아닐 수 있다. 다만, P/NAV가 낮다면 일반적으로 저평가 매력이 있다고 판단할 수 있다.
투자자를 위한 리츠평가모델(1) 마무리
‘투자자를 위한 리츠평가모델(1)’에서는 종합점수 산정표의 구성과 ‘1. 주요자산분석’, ‘2.수익성분석’에 대한 내용을 공유하였다. 다음글인 ‘투자자를 위한 리츠평가모델(2)‘에서 ‘3.레버리지분석’, ‘4.위험요인분석’, 그리고 ‘5.운용사분석’에 대해서 추가적으로 설명하도록 하겠다.